Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн түүхэн тойм

Монгол Улсад үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт онолын болоод практик утгаараа 1990-ээд оноос өмнө ихээхэн бүрхэг байв. Энэ нь нэг талаас нүүдлийн соёл иргэншлээр явж ирсэн монголчуудын түүхэн нөхцөл байдал, нөгөө талаас манай оронд зах зээлийн эдийн засгийн харилцаа бүрэлдэн тогтоогүй байсантай холбоотой.
Үл хөдлөх хөрөнгийн харилцааг сонгодог утгаар нь хөгжүүлэх үүд хаалга манай улсад хаалттай байсан гэж хэлж болно. Учир нь тухайн үеийн нийгэм зах зээлийн эдийн засгийг үгүйсгэдэг байсан. Харин Монгол Улс ардчилсан замыг сонгож авсан тэр цаг үеэс буюу 1992 оны Үндсэн хууль батлагдаж, өмчийн төрөл, хэлбэрийг чөлөөтэй тэгш хөгжүүлэх баталгааг нээж өгсөн нь Монгол Улсад үл хөдлөх хөрөнгийн харилцаа олон улсын нийтлэг чиг хандлагын дагуу хөгжих эрх зүйн үндэс бүрдсэн болно.
Үүнээс өмнө манай улсад үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт ямар байсныг тодруулахын тулд өмчийн асуудлыг тухай тухайн үеийн хууль цаазад хэрхэн тусгаж байсныг нэхэн тодруулах хэрэгтэй болно. Монголын эртний хууль цаазын дурсгалуудад үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших эрхийн талаар тусгаагүй бөгөөд зөвхөн хөдлөх хөрөнгийг ашиглах эрхийг 1640 оны “Их цааз”, “Халх журам” зэрэг хууль цаазын дурсгалд хуульчилж, түүнийг хуваарилах, өвлүүлэх харилцааг хуулиар зохицуулж байсан нь үл хөдлөх хөрөнгийг хувь хүн өмчлөх ёсгүй гэсэн монголчуудын үзэл сэтгэлгээтэй холбон тайлбарлаж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөхийн төлөө монголчууд төдийлөн чармайдаггүй байсан нь нүүдлийн соёл иргэншилтэй нь нягт холбоотой. Монголчууд 1924 оныг хүртэл өмчлөх эрхийн агуулгыг зөвхөн ахуйн хэрэглээний өмчлөлийн зүйлийг эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах, хуваарилах, өвлөх, эдгээрт холбогдсон үүрэг хариуцлагын хүрээгээр ойлгож байсан билээ.
Харин 1924 оны анхдугаар Үндсэн хуульд үл хөдлөх хөрөнгийг хувийн өмчид шилжүүлэхийг хориглож, хувийн өмчийн хэлбэрийг хуульчлан хамгаалаагүйн зэрэгцээ энэ хуулийн 13 дугаар зүйлд “Ван, гүн, тайж нарын хэргэм зэрэг, аливаа хутагт хувилгаадын захиран тушаах ба ардын хөрөнгөд холбогдох эрхийг устгавал зохино” гэсэн заалт орж ирснээр өмчлөх эрхийн үзэлд тодорхой үзэл сурталын үүднээс хандах, улмаар жам ёсны үндсийг нь гажуудуулах эхлэл болсон юм.
1940 оны Үндсэн хуулийн 6 дугаар зүйлд: “Ард иргэдээс мал ба хөдөө аж ахуйн багаж зэвсэг хийгээд үйлдвэрлэлийн бусад багаж зэвсэг, түүхий эд мөн боловсруулсан үйлдэхүүн, орон сууц, хашаа, барилга, гэр хогшил, орлого зэргийг өмчлөх эрх ба түүнчлэн хувийн өмчийн өвлөх эрхийг хуулиар хамгаална”, 1960 оны Үндсэн хуулийн 13 дугаар зүйлд: “Иргэний хөдөлмөрлөж олсон орлого, хадгаламж, орон сууц, амины туслах аж ахуй, амины хэрэгцээт зүйлс, гэрийн эд хогшлыг, түүнчлэн амины өмчийг өвлөх эрхийг хуулиар хамгаална. Амины өмчийн эрхийг улс нийгмийн эрх ашигт харш ашиглаж үл болно” гэж заасан байна. Гэхдээ хувийн өмчийг өмчийн бие даасан хэлбэр гэдгийг эдгээр хуулиудын алинд нь ч заагаагүй юм. Тухайлбал, 1940 оны Үндсэн хуулинд улсын өмч, хөдөө аж ахуйн нэгдлийн нийтийн өмч, 1960 оны Үндсэн хуулинд социалист өмч нь улсын, хоршооллын гэсэн хоёр хэлбэртэй гэж заасан байна.
Монгол Улс 1990-ээд оноос төвлөрсөн төлөвлөгөөт эдийн засгаас зах зээлийн эдийн засагт шилжсэнээр өмчийн олон хэлбэрт тулгуурласан эдийн засаг бүхий орон болсон билээ.
Улмаар 1990 онд шинэчлэн найруулсан БНМАУ-ын Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлд “БНМАУ-д хувийн болон нийтийн өмч байна” гэж зааснаар социалист өмчийн сэтгэлгээ өөрчлөгдөж эхэлсэн юм. Улсын Бага хурал 1991 онд өмч хувьчлах тухай хууль гаргаж, нийтийн болон хувийн өмчийн аливаа хэлбэрийг зөвшөөрч, зах зээлийн эдийн засагт шилжихтэй холбогдсон бусад суурь хуулиудыг гаргаж мөрдүүлсэн нь иргэний эдийн засгийн эрхийг тал бүрээр хангах анхны алхам болсон юм. Ингэж Монгол Улсын иргэд хөрөнгө оруулалтын эрхийн бичгээр ижил гарааны зарчмаар хувийн өмчтэй болох эхлэл тавигдсан түүхтэй болно. “Өмч хувьчлах тухай хуулийг дагаж мөрдөх журмын тухай” БНМАУ-ын Бага хурлын тогтоолд өмч хувьчлах тухай хуулийг Ерөнхийлөгч батламжилсан өдрөөс дагаж мөрдөхөөр тогтоож, өмч хувьчлах тухай хууль, өмч хувьчлах талаарх Засгийн газрын үзэл баримтлалыг олон түмэнд таниулах сургалт явуулах өмч хувьчлах тухай хуулийг хэрэгжүүлэхэд шаардлагатай “дүрэм”, “журам”-ыг гаргаж, өмч хувьчлах ажлын удирдлагыг зохион байгуулахыг Засгийн газарт даалгаж байжээ.
Монгол Улсын шинэ Үндсэн хуулиар /1992 он/ Монгол Улс дэлхийн эдийн засгийн хөгжлийн түгээмэл хандлага, өөрийн орны өвөрмөц онцлогт нийцсэн олон хэвшил бүхий эдийн засагтай байна. Төр нь нийтийн болон хувийн өмчийн аливаа хэлбэрийг хүлээн зөвшөөрч, өмчлөгчийн эрхийг хуулиар хамгаална гэж заасан.
Мөн түүнчлэн 1992 оны Үндсэн хуулийн 6 дугаар зүйлд “Монгол Улсын иргэдэд өмчлүүлснээс бусад газар, түүнчлэн газрын хэвлий, түүний баялаг, ой, усны нөөц, ан амьтан төрийн өмч мөн, Бэлчээр, нийтийн эдэлбэрийн ба улсын тусгай хэрэгцээнийхээс бусад газрыг зөвхөн Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлж болно. Энэ нь газрын хэвлийг өмчлөхөд хамаарахгүй. Иргэд хувийн өмчийнхөө газрыг худалдах, арилжих, бэлэглэх, барьцаалах зэргээр гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүний өмчлөлд шилжүүлэх, түүнчлэн төрийн эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулахыг хориглоно” хэмээн заасан нь Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлсэн газрын өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эрх зүйн үндэс суурийг тавьж өгсөн байна.
Монгол Улсын Иргэний хуулийн 84.3-т “Газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарна” гэж заасан бөгөөд харин үүнээс бусад эд хөрөнгө нь хөдлөх хөрөнгө байхаар хуульчилсан байна.
Улмаар Монгол Улсын Иргэний хууль /1995 он/ -д анх “Үл хөдлөх хөрөнгийг түүний байгаа газарт орших төрийн эрх бүхий байгууллага хуульд заасны дагуу бүртгэнэ” гэсэн заалт орж, “Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн тухай” Монгол Улсын хуулийг Улсын Их Хурлаас 1997 оны 1 дүгээр сарын 9-ний өдөр батлан гаргасан нь үл хөдлөх хөрөнгө, түүний бүртгэлийн харилцааг зохицуулах төрөлжсөн анхны хууль болсон юм. Цаашид Монгол Улсын Үндсэн хууль, Иргэний хууль, Газрын тухай хууль, Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуульд нийцүүлэн “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”-ийг шинэчилсэн найруулгаар боловсруулж, түүнд газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрх болон тэдгээртэй холбоотой бусад эрхийг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх асуудлыг тодорхой тусган УИХ-аар 2003 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдөр батлуулсан.
Энэ хуулиар хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эрх зүйн үндэслэлийг тодорхой тусгаж өгчээ. Монгол Улсын эдийн засгийн эрх зүйн шинэтгэлийн хүрээнд эд хөрөнгө барьцаалан зээл олгох асуудлыг нарийвчлан зохицуулах, зах зээл өндөр хөгжсөн орнуудын жишгээр эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэн баталгаажуулах шаардлага зүй ёсоор тавигдсан байна.
Үүний дагуу Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн тухай хуулийг батлан, улмаар бүртгэлийн ажиллагааг хэрэгжүүлэх зохион байгуулалтын үндсийг бий болгожээ.
Монгол Улсын Засгийн газрын 1997 оны 2 дугаар сарын 12-ны өдрийн 42 дугаар тогтоолоор Засгийн газрын хэрэгжүүлэгч агентлаг-Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газрыг байгуулсан байна. Бүтэц зохион байгуулалтын хувьд Хууль зүйн сайдын 1997 оны 42-р тушаалаар анх Тамгын хэлтэс, Бүртгэлийн хэлтэс, Хяналтын алба гэсэн бүтэцтэй, 27 хүний орон тоотойгоор ажлаа эхэлжээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газрын анхны даргаар Б.Цолмон ажиллаж байв.
Төрөөс 2000-2009 онд нийтийн эзэмшлийн орон сууцыг иргэдэд үнэгүй хувьчилж, 2004 оноос тодорхой хэмжээний газрыг Монгол Улсын бүх иргэдэд өмчлөх эрх олгосон зэрэг нь иргэд хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өв залгамжлуулах эрхтэй гэж баталгаажуулсан Монгол Улсын Үндсэн хуулийн заалт хэрэгжиж эхэлжээ.
Үндсэн хуулийн агуулга үзэл санааны дагуу манай улс зах зээлийн эдийн засгийн харилцаанд шилжих үйл явц эргэлт буцалтгүй болж байгааг иш үндэс болгон аливаа өмчлөгчийн эрхийг хуульчилан баталгаажуулж, эд хөрөнгийн болон түүнтэй холбоотой бусад харилцааг зохицуулах эрх зүйн орчинг шинэчлэх шаардлагатай байв.
Эрх зүйн шинэчлэлийн хүрээнд эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлтэй холбоотой хуулиуд (1994 онд Иргэний хууль, 1996 онд Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай, 1997 онд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн тухай, 2003 онд Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай, 2004 онд Орон сууц үнэгүй хувьчлах тухай, Хүн амын болон аж ахуйн нэгж байгууллагын орлогын албан татварын тухай багц хууль)- ыг шинэчлэн найруулж, Засгийн газрын хэд хэдэн тогтоол болон бусад эрхийн актуудыг гаргасан байна. Засгийн газрын 2003 оны 213 дугаар тогтоолоор “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн үйл ажиллагааны үйлчилгээний хөлс, түүний орлогыг захиран зарцуулах журам”, 2004 оны 48 дугаар тогтоолоор “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэгчийн ажиллах журам”-ыг баталсан бөгөөд 2006 оны 63 дугаар тогтоолоор уг журамд нэмэлт оруулж байжээ.
Түүнчлэн эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлтэй холбоотой Сангийн сайд, Хууль зүйн сайдын “Хуулийн заалт хэрэгжүүлэх тухай” 1997 оны 102/51 дугаар тушаал, Улсын Дээд шүүхийн ерөнхий шүүгч, Хууль зүй, дотоод хэргийн сайдын хамтарсан 2001 оны 57/244 тоот захирамж, тушаал, Хууль зүй, дотоод хэргийн сайд, Барилга, хот байгуулалтын сайдын тушаал, “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн зарим зүйл, хэсэг, заалтыг тайлбарласан Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2008 оны тогтоол зэрэг эрхийн актыг батлан гаргасан байна.
Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллагын гадаад харилцаа 2000 оноос эхлэн ОХУ, Англи, Швед, Турк, Тайландын Вант Улсын ижил төстэй үйл ажиллагаа эрхэлдэг байгууллагуудтай харилцаа тогтоож, улсын бүртгэгчдийг түр хугацаагаар сургалтад хамруулж байжээ.
2001 онд ОХУ-ын Хууль зүйн сайдын нэгдүгээр орлогч В.Б.Евдокимов, 2002 онд Хууль зүйн яамны үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газрын дарга тэргүүтэй төлөөлөгчид, Англи, Швед, Герман, Япон, Турк улсын чиг, үүрэг нэгтэй байгууллагад Азийн хөгжлийн банк, Дэлхийн банк АНУ-ын МСС-ийн төлөөлөгчид тус тус ирж тус газрын үйл ажиллагаатай танилцаж, ажлын арга туршлагаа солилцож байсан байна.
Монгол Улсын Засгийн газрын 1997 оны 2 дугаар сарын 12-ны өдрийн 42 дугаар тогтоолоор Хууль зүйн сайдын эрхлэх асуудлын хүрээнд анх байгуулагдсан Засгийн газрын хэрэгжүүлэгч агентлаг-Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газрын даргаар 1997-1999 онд Б.Цолмон, 1999-2000 онд Г.Пүрэвцэрэн, 2000-2001 онд Г.Хүрэлбаатар, 2001-2009 онд Д.Долгормаа нар ажиллаж, эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн алба байгуулагдсаны 10 жилийн ойг 2007 онд тэмдэглэж, хийсэн ажил үр дүн, зорилтоо нийтэд сурталчилж байжээ.
2003 онд Газрын харилцааны газар, Геодези, зураг зүйн газар, Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрыг нэгтгэн Барилга, хот байгуулалтын сайдын эрхлэх асуудлын хүрээнд Газрын харилцаа, геодези, зураг зүйн газар байгуулагджээ. Тус газар нь Газрын харилцаа, геодези, Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн 2 албатайгаар үйл ажиллагаагаа эрхлэн явуулдаг байсан. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн асуудал хариуцсан тус газрын үндсэн чиг үүрэг нь иргэд байгууллагын эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийг хөтлөх, түүнийг боловсронгуй болгох, газар, үл хөдлөх хөрөнгө, барилга орон сууцыг улсын бүртгэлд бүртгэж, гэрчилгээжүүлэх, тэдгээрийг биет бус байдлаар эдийн засгийн эргэлтэд оруулах тогтолцоог бий болгох ажлыг зохион байгуулах, эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийг шинэчлэх, хамрах хүрээг өргөтгөх, хөрөнгийн арилжаа, солилцоог баталгаажуулах үйл ажиллагааг боловсронгуй болгох зэрэг ажлыг зохион байгуулж хэрэгжүүлж ирсэн.
Судалгаанаас үзэхэд 2009 оны анхны бүртгэлийг 2000 оныхтой харьцуулахад 3 дахин өссөн байна.
Газар өмчлөх эрхийн бүртгэл, барьцааны гэрээ дуусгавар болох, хамтран өмчлөгч хасагдах хэлцэл, арилжааны гэрээ, түрээсийн гэрээ бусад гэрээнүүд өсч байгаа нь зах зээлийн өнөө үед иргэд үл хөдлөх хөрөнгөө бүртгүүлэх, янз бүрийн хэлбэрээр эд хөрөнгө өмчлөх, шилжүүлэх үл хөдлөх хөрөнгөө эдийн засгийн эргэлтэнд оруулах, гэрээг хууль ёсны баталгаатай болгох сонирхол дээшилсэнтэй холбоотой.
2009 оны газрын эрхийн бүртгэлийг 2004 оныхтой харьцуулахад 1.4 дахин өссөн байна.
2000-2009 онд төрөөс үнэгүй хувьчилсан орон сууц өмчлөх эрхийн бүртгэл өсч, 2010 оноос буурах хандлагатай болсон нь орон сууц хувьчилалын ажил үндсэндээ дуусч байгааг гэрчилж байна.
Гэрээ эрхийн бүртгэл нь нийт гэрээний эрхийн бүртгэлийн 47 хувийг эзлэх болсон нь иргэдийн санхүүгийн чадамж дээшилж, үл хөдлөх хөрөнгөө эдийн засгийн эргэлтэд оруулах сонирхол нэмэгдэж байгаатай холбоотой. Мөн нийтийн хэрэгцээнд зориулж газар өмчлөх, хашаа байшин, хувийн сууцыг өмчлөх, төрөөс хувьчилсан орон сууц өмчлөх, хувьчилсан газар, арилжих /солилцох/ гэрээг улсын бүртгэлд бүртгэх, барьцааны гэрээг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх, худалдах-худалдан авах гэрээ, бэлэглэх, өв залгамжлах, шүүхийн шийдвэрээр худалдагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх, өмчлөх эрх шилжих, үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээс, эд хөрөнгийн эрхийн өөрчлөлт, залруулга хийх, эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээ олгох, хүчингүй болгох, нөхөн олгох, лавлагаа олгох, бусдын газар дээр барилга байгууламж барих, сервитут, узуфруктын эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэх зэрэг хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгийн эрх үүсэх, өөрчлөх, дуусгавар болохтой холбоотой ажиллагаануудад хүлээн авах материал, хуулийн үндэслэл, төрөл, орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагын шийдвэр, нотариатын гэрчилгээ, шүүхийн шийдвэр зэрэг шаардлагатай баримт бичгийн хуулбар зэрэг нотлох баримтын бүрдүүлэлт, түүнд хяналт тавих аргачлалыг гаргаж байжээ.
Түүнчлэн 2009 онд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль батлагдсан нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэж баталгаажсан иргэдийн эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах үйл явцыг боловсронгуй болгох, барьцаалагч, барьцаалуулагчийн эрх, үүргийг нарийвчлан заасан. Ялангуяа, барьцааны зүйлийг шүүхийн журмаар болон шүүхээс гадуур худалдан борлуулах аргуудыг хуульчилж өгснөөр барьцаалагчийн эрхийг хангах, барьцаагаар хангагдах шаардлагыг хэрэгжүүлэх аргыг талуудын сонголтоор шийдвэрлэх бололцоог бий болгосноороо ач холбогдолтой болсон байна.
Мөн түүнчлэн барьцааны гэрээний шаардах эрхийг “барьцаалбар”-аар гэрчлэх, барьцаалбараар дамжуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаагаар баталгаажсан үнэт цаасны зах зээл үүсэх нөхцөл бололцоог бий болгосон юм.

ХАРИЛЦАХ

Засгийн газрын хэрэгжүүлэгч агентлаг - Оюуны өмч, улсын бүртгэлийн ерөнхий газар 14171 Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, Цагдаагийн гудамж
Ажлын цаг : Даваа - Баасан гариг, 8.30 - 17.30 цаг
Бямба, Ням амарна.
Утас : 1800-1890, 320502 /энгийн утасны тарифаар/
И-мэйл хаяг : contact@burtgel.gov.mn
Вэб сайт : http://burtgel.gov.mn

Хайлт